Blog · Hypotéka
Končí vám fixácia hypotéky? Čo urobiť šesť mesiacov vopred
Koniec fixácie je jediný moment, keď môžete bez poplatku zmeniť banku. Časový plán, čo porovnať a koľko sa dá ušetriť.
Koniec fixácie je najlacnejšia príležitosť v živote hypotéky. Banka vám musí poslať novú sadzbu vopred a vy môžete bez poplatku odísť inam. Kto to nechá na poslednú chvíľu, zoberie, čo mu banka pošle. A banka pošle sadzbu pre klienta, o ktorom vie, že neodíde.
Časový plán
| Kedy | Čo urobiť |
|---|---|
| 6 mesiacov pred | Zistite aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti a zostatok dlhu. Vaše LTV rozhoduje, akú sadzbu dostanete. Pod 70 % ste pre banky najlepší klient. |
| 4 mesiace pred | Porovnajte ponuky aspoň troch bánk. Nie z reklamy, ale s konkrétnym zostatkom, splatnosťou a vaším LTV. |
| 2 mesiace pred | Banka pošle novú sadzbu. Teraz máte v ruke ponuku konkurencie a môžete žiadať zníženie. Väčšina bánk sadzbu upraví, keď vidí reálnu alternatívu. |
| 1 mesiac pred | Ak vlastná banka neustúpila, podpíšte refinancovanie. Nová banka potrebuje čas na posudok a čerpanie presne k dátumu konca fixácie. |
Rozptyl medzi bankami je dnes väčší než pol bodu
Toto je celý dôvod, prečo sa oplatí porovnávať. Nasledujúca tabuľka je z overeného balíka sadzieb, ktorý Hodnio používa aj vo výpočtoch — nie z reklamných letákov.
| Banka | Fixácia 3 roky | Fixácia 5 rokov |
|---|---|---|
| Prima banka | 3,40 % | 3,60 % |
| 365.bank | 3,55 % | 3,95 % |
| Slovenská sporiteľňa | 3,59 % | 4,39 % |
| mBank | 3,69 % | 3,99 % |
| ČSOB | 3,70 % | 4,00 % |
| Tatra banka | 3,79 % | 3,99 % |
| VÚB | 3,89 % | 4,09 % |
| UniCredit Bank | 3,99 % | 4,39 % |
Pri trojročnej fixácii je rozdiel medzi najlacnejšou a najdrahšou bankou 0,59 percentuálneho bodu, pri päťročnej 0,79 bodu. To nie je detail — to je viac, než koľko sa sadzby zvyknú pohnúť za celý rok.
Koľko sa dá ušetriť
Zoberme zostatok 150 000 € a zvyšných 25 rokov splatnosti. Pri trojročnej fixácii je splátka pri 3,40 % približne 743 € a pri 3,99 % približne 791 €. Rozdiel 48 € mesačne, teda 1 728 € za tri roky fixácie.
Pri päťročnej fixácii je rozdiel väčší: 759 € pri 3,60 % oproti 824 € pri 4,39 %, teda 65 € mesačne a 3 924 € za päť rokov. Poplatky za refinancovanie — znalecký posudok a kataster — bývajú do 400 € a niektoré banky ich preplácajú. Aj v tom horšom prípade je návratnosť niekoľko mesiacov.
Presnú splátku pre váš zostatok a sadzbu si prepočítate v hypokalkulačke. Počíta z rovnakého balíka sadzieb ako tabuľka vyššie.
Prepočítať novú splátkuNa čo si dať pozor
- Nová fixácia, nová stresová skúška. Pri refinancovaní vás nová banka posudzuje ako nového klienta, teda podľa DTI a DSTI. Ak sa vám od poslednej hypotéky znížil príjem alebo pribudli úvery, refinancovanie nemusí prejsť. Vlastná banka pri predĺžení fixácie príjem znovu neskúma.
- Navýšenie úveru. Refinancovanie s navýšením je lacnejšie než spotrebný úver, ale predlžuje splácanie a mení účel. Banky navýšenie nad 20 % pôvodného zostatku posudzujú prísnejšie.
- Poistenie a ťarchy. Nová banka potrebuje nové záložné právo a vinkuláciu poistky. Skontrolujte, či poistná suma zodpovedá dnešnej hodnote nehnuteľnosti; staré poistky sú často podpoistené.
- Sadzba s poistením a bez neho. Časť bánk uvádza najnižšiu sadzbu len s poistením úveru. Porovnávajte rovnaké s rovnakým, inak porovnávate cenu poistky, nie hypotéky.
Kedy sa neoplatí odísť
Refinancovanie nie je automaticky správna odpoveď. Sú tri situácie, keď je lepšie zostať aj za o niečo horšiu sadzbu:
- Zostatok pod približne 40 000 € alebo krátka zvyšná splatnosť. Rozdiel v splátke je malý, poplatky a čas zostávajú rovnaké. Pri zostatku 30 000 € a rozdiele 0,5 bodu hovoríme o niekoľkých eurách mesačne.
- Zhoršená bonita. Ak vám odvtedy klesol príjem, pribudlo dieťa alebo úver, nová banka vás posúdi nanovo — a vaša súčasná banka pri predĺžení fixácie nie. Zamietnutá žiadosť tesne pred koncom fixácie je horší výsledok než o desatinu bodu vyššia sadzba.
- Vlastná banka dorovnala. Ak po predložení konkurenčnej ponuky zníži sadzbu na porovnateľnú úroveň, zostať je lacnejšie: žiadny posudok, žiadny kataster, žiadne prepisovanie poistky.
Aj v týchto prípadoch má porovnanie zmysel. Konkurenčná ponuka je jediný argument, ktorý vlastnú banku pohne — a nemusíte ju napokon využiť.
Keď máte hypoték viac
Pri dvoch a viac nehnuteľnostiach sa fixácie ľahko prehliadnu. Zapíšte si ich na jedno miesto spolu s koncom poistenia a termínmi revízií. Hodnio v portfóliu pripomína koniec fixácie pol roka vopred a ukazuje aktuálne LTV každej nehnuteľnosti, aby ste vedeli, s čím do banky idete.
Časté otázky
Kedy začať riešiť koniec fixácie hypotéky?
Šesť mesiacov vopred. Vtedy si zistíte hodnotu nehnuteľnosti a zostatok, o dva mesiace neskôr porovnáte ponuky a v čase, keď vám banka pošle novú sadzbu, máte v ruke alternatívu.
Koľko stojí refinancovanie hypotéky?
Znalecký posudok a poplatky katastru bývajú spolu do 400 €. Niektoré banky ich pri prechode preplácajú. Ku koncu fixácie sa hypotéka dá splatiť bez poplatku za predčasné splatenie.
Oplatí sa refinancovať pri malom zostatku?
Pri zostatku v desiatkach tisíc eur a krátkej zvyšnej splatnosti býva úspora niekoľko eur mesačne, zatiaľ čo administratíva zostáva rovnaká. Vtedy má väčší zmysel vyjednať zníženie vo vlastnej banke.