Blog · Predávam
Čo naozaj mení cenu bytu a o koľko: dvanásť faktorov v eurách
„Záleží od lokality“ je pravda, ktorá vám nepomôže. Tu je dvanásť faktorov, ktoré cenu menia v rámci tej istej ulice — s orientačným vplyvom v percentách aj v eurách.
Dva byty s rovnakou výmerou v rovnakej štvrti sa bežne predajú s rozdielom tridsať aj štyridsať tisíc eur. Lokalita to nevysvetlí, lebo je rovnaká. Vysvetlia to faktory nižšie — a na rozdiel od lokality sa niektoré z nich dajú ovplyvniť.
Pracujeme s modelovým bytom za 250 000 €, aby boli percentá hneď preložené do eur. Uvedené pásma sú orientačné: hovoria, o akom ráde sa bavíme, nie o presnej sadzbe. Skutočný vplyv vždy závisí od toho, ako vzácny je daný parameter v konkrétnej lokalite.
Prehľad: dvanásť faktorov zoradených podľa váhy
| Faktor | Vplyv | Na byte za 250 000 € |
|---|---|---|
| Stav bytu (pôvodný vs. po kompletnej rekonštrukcii) | 10 – 15 % | 25 000 – 37 500 € |
| Stav domu (pred obnovou vs. po obnove) | 4 – 8 % | 10 000 – 20 000 € |
| Vlastné parkovacie státie | 4 – 8 % | 10 000 – 20 000 € |
| Posledné poschodie bez výťahu | −3 až −6 % | −7 500 až −15 000 € |
| Prízemie do rušnej ulice | −3 až −6 % | −7 500 až −15 000 € |
| Tehla vs. panel v rovnakej lokalite | 3 – 8 % | 7 500 – 20 000 € |
| Hluk z dopravného ťahu | −3 až −7 % | −7 500 až −17 500 € |
| Balkón alebo loggia | 2 – 5 % | 5 000 – 12 500 € |
| Zastávka MHD alebo vlaku v dochôdzkovej vzdialenosti | 2 – 5 % | 5 000 – 12 500 € |
| Orientácia výhradne na sever | −2 až −4 % | −5 000 až −10 000 € |
| Výhľad do zelene namiesto do dvora | 2 – 4 % | 5 000 – 10 000 € |
| Pivnica alebo kobka | 1 – 2 % | 2 500 – 5 000 € |
Prvá skupina: čo sa dá zmeniť
Stav bytu
Najsilnejší faktor v celej tabuľke a jediný, ktorý máte plne vo svojich rukách. Rozdiel medzi bytom v pôvodnom stave a po kompletnej rekonštrukcii je na trhu 10 až 15 %.
Pozor na obchodnú stránku: kompletná rekonštrukcia stojí pri trojizbovom byte bežne 25 000 až 45 000 €, teda zhruba toľko, koľko pridá na cene. Rekonštruovať tesne pred predajom sa preto spravidla neoplatí — vyplatí sa upratať, vymaľovať a odstrániť drobné chyby. To je pár stoviek eur s neúmerne vysokým dopadom na prvý dojem a na počet záujemcov.
Prezentácia v inzeráte
Nie je to vlastnosť bytu, ale robí s cenou to isté. Byt s desiatimi tmavými fotkami z mobilu a bytom s pôdorysom a svetlou galériou sa líšia v počte obhliadok, a počet obhliadok určuje, či budete musieť zlacniť. Ak kúpeľňa nie je odfotená, kupujúci automaticky predpokladá, že je pôvodná — a robí dobre.
Druhá skupina: čo je dané domom
Stav domu a fond opráv
Zateplenie, vymenené stúpačky, obnovený výťah a strecha. Tieto položky kupujúci zaplatí buď v cene, alebo neskôr cez fond opráv — a čoraz častejšie sa na ne pýta ešte pred obhliadkou. Dom pred veľkou obnovou znamená roky vyšších platieb, a to sa v cene prejaví.
Tehla verzus panel
V rovnakej lokalite sa tehlové domy predávajú s prirážkou, najmä v staršej zástavbe s vyššími stropmi. Panel má naopak výhodu v rýchlej obchodovateľnosti a jednoduchšom financovaní. Rozdiel je reálny, ale menší, než sa v diskusiách tvrdí — a v novostavbách stráca zmysel úplne.
Podlažie a výťah
Posledné poschodie bez výťahu znižuje cenu o 3 až 6 %. To isté prízemie do ulice. Dôležité je, že tieto faktory sa nesčítavajú lineárne, ale znásobujú: posledné poschodie s výťahom je bežný byt, posledné poschodie bez výťahu je iná kategória kupujúcich — rodiny s malými deťmi a starší ľudia ho preskočia.
Parkovanie
V širšom centre je vlastné státie samostatná položka ceny, nie príslušenstvo. So zavádzaním rezidentskej parkovacej politiky jeho hodnota rastie a v niektorých lokalitách rozhoduje o tom, či byt kúpi rodina s dvoma autami.
Tretia skupina: čo nevidno na papieri
Toto sú faktory, ktoré nie sú v inzeráte, nie sú na liste vlastníctva a odhalí ich až obhliadka — a preto sú aj najčastejším zdrojom rozdielu medzi očakávanou a dosiahnutou cenou.
- Hluk. Byt pri dopravnom ťahu alebo nad prevádzkou stráca 3 až 7 %. Choďte na obhliadku dvakrát, raz v špičke.
- Orientácia a svetlo. Severná strana bez priameho slnka je 2 až 4 %. Fotky ju spoľahlivo zamaskujú.
- Výhľad. Do zelene verzus do vnútrobloku alebo na stenu. Malý rozdiel v percentách, veľký v tom, ako rýchlo sa byt predá.
- Susedia a spoločné priestory. Stav chodby a pivníc povie o dome viac než zápisnica zo schôdze vlastníkov.
Ako s tým pracovať pri predaji a pri kúpe
Ak predávate: zrátajte si faktory, ktoré máte, a tie, ktoré vám chýbajú. Cena nasadená o desať percent nad trh sa neprejaví ako vyšší zisk, ale ako dva mesiace bez obhliadok, potom zlacnenie a nakoniec predaj pod cenou, ktorú ste mohli dostať hneď. Kupujúci vidia dátum pridania aj históriu zliav a čítajú ich presne tak, ako to vyzerá.
Ak kupujete: z týchto faktorov si postavte rozpis do rokovania. Veta „je to drahé“ sa dá odmietnuť. Rozpis „porovnateľné byty v okolí sú za 4 100 až 4 800 €/m², chýba parkovanie, posledné poschodie, kúpeľňa v pôvodnom stave“ sa odmietnuť nedá — na to musí predávajúci odpovedať položku po položke.
A pri oboch platí to isté: východiskom je trhová cena z porovnateľných ponúk, nie tabuľka. Tabuľka hovorí, o čom sa bavíte; porovnanie hovorí, koľko to je.
Časté otázky
Čo najviac ovplyvňuje cenu bytu?
Po lokalite je to stav bytu a stav domu. Rozdiel medzi bytom v pôvodnom stave a po kompletnej rekonštrukcii býva 10 až 15 % ceny, dom pred obnovou a po obnove sa líši o niekoľko percent.
O koľko znižuje cenu posledné poschodie bez výťahu?
Orientačne o 3 až 6 %. Pri byte za 250 000 € je to 7 500 až 15 000 €. Kombinácia posledného poschodia a chýbajúceho výťahu pôsobí silnejšie než každý faktor zvlášť.
Zvyšuje balkón hodnotu bytu?
Áno, ale nie plnou cenou za meter obytnej plochy. Trh ho oceňuje zlomkom tejto sadzby, hoci predajcovia ho do inzerovanej plochy bežne pripočítavajú celý.