Slovník pojmov
Pojmy z realít a hypoték. Vysvetlené tak, ako by vám ich vysvetlil kamarát.
Bez cudzích skratiek nikde nedostanete presnú odpoveď, tak ich tu máte preložené. Každý pojem má dve, tri vety a to, čo z neho pre vás vyplýva.
Cena a odhad
Trhová cena
Suma, za ktorú sa nehnuteľnosť reálne predá. Nie je to cena v inzeráte. Rozdiel medzi pýtanou a trhovou cenou býva na Slovensku 3 až 10 %, pri predražených ponukách aj 20 %.
Pýtaná cena
Suma uvedená v inzeráte. Určuje ju predajca alebo realitka a často obsahuje rezervu na vyjednávanie.
Cena za meter štvorcový
Cena vydelená podlahovou plochou. Jediné číslo, ktorým sa dajú porovnať dva rôzne veľké byty. Pozor, portály niekedy uvádzajú plochu s balkónom, inokedy bez.
Porovnateľná ponuka
Byt alebo dom podobného typu, plochy a stavu v okolí, z ktorého odhad vychádza. Hodnio ich v reporte vypisuje aj s adresou, aby ste si ich vedeli overiť.
Spoľahlivosť odhadu
Ako veľmi sa dá výsledku veriť. Závisí od počtu porovnaní a od toho, ako sú si podobné. Tri ponuky s rozptylom 30 % dávajú nízku spoľahlivosť, dvanásť ponúk v úzkom pásme vysokú.
Znalecký posudok
Ocenenie od súdneho znalca, ktoré banka vyžaduje pri hypotéke. Stojí zvyčajne 150 až 300 € a trvá niekoľko dní. Trhový odhad ho nenahrádza, ale povie vám vopred, či sa oplatí.
Tri predajné scenáre
Cena pre rýchly predaj, odporúčaná cena a vyššia štartovacia cena. Nižšia cena skráti čas na trhu, vyššia dáva priestor na vyjednávanie, ale predlžuje predaj.
Čas na trhu
Počet dní od zverejnenia inzerátu po predaj. Byt, ktorý visí na portáli pol roka, je takmer vždy predražený.
Hypotéka
LTV (Loan to Value)
Pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Banky štandardne požičajú do 80 % hodnoty, zvyšných 20 % musíte mať z vlastného. Do 90 % sa dostane len malá časť úverov a nedá sa na to spoliehať.
DTI (Debt to Income)
Strop celkového dlhu voči ročnému čistému príjmu. Podľa pravidiel NBS je to 8-násobok ročného príjmu pre ľudí do 40 rokov, s vekom klesá. Do dlhu sa počítajú všetky úvery aj časť limitov kreditných kariet.
DSTI (Debt Service to Income)
Strop mesačných splátok. Po odpočítaní životného minima môžu všetky splátky tvoriť najviac 60 % zostatku príjmu. Banka pri tom počíta so stresovanou sadzbou, nie s tou, ktorú vám ponúkne.
Stresovaná sadzba
Sadzba zvýšená o 2 percentuálne body, najviac na 6 %, ktorou banka testuje, či splátku utiahnete aj po zdražení. Preto vám banka požičia menej, než by vyšlo z ponúkanej sadzby.
Fixácia
Obdobie, počas ktorého sa sadzba nemení, zvyčajne 1 až 10 rokov. Na konci fixácie banka pošle novú sadzbu a vy máte právo bez poplatku odísť do inej banky.
Refinancovanie
Splatenie starej hypotéky novou, zvyčajne v inej banke a s lepšou sadzbou. Najlacnejšie je na konci fixácie. Počas fixácie môže banka účtovať poplatok za predčasné splatenie.
Vlastné zdroje
Peniaze, ktoré do kúpy vkladáte vy. Pri 80 % LTV je to pätina ceny plus poplatky. Ak ich nemáte, dá sa niekedy založiť iná nehnuteľnosť alebo použiť spotrebný úver, ten však zhorší DTI aj DSTI.
Životné minimum
Suma, ktorú vám banka pri výpočte DSTI nechá na život. Od 1. júla 2026 je to 295,22 € pre prvého dospelého, 205,96 € pre ďalšieho dospelého a 134,80 € na dieťa.
Prenájom a výnos
Hrubý výnos
Ročný nájom vydelený hodnotou nehnuteľnosti. Rýchle porovnanie, ale optimistické, lebo nepočíta s nákladmi, daňou ani prázdnymi mesiacmi.
Čistý výnos
Ročný nájom po odpočítaní nákladov majiteľa vydelený hodnotou. Toto číslo hovorí, čo vám z bytu naozaj ostane. Býva o 1 až 2 percentuálne body nižšie než hrubý výnos.
Cashflow
Nájom mínus všetky mesačné výdavky vrátane splátky hypotéky. Kladný cashflow znamená, že byt sa spláca sám. Záporný, že naň doplácate z výplaty.
Inkaso
Mesačné zálohy na vodu, kúrenie a správu domu. Zvyčajne ich platí nájomca cez majiteľa, takže do nákladov majiteľa nepatria. Fond opráv však ostáva na majiteľovi.
Fond opráv
Príspevok vlastníka bytu na opravy spoločných častí domu. Platí ho majiteľ, nie nájomca, a v čistom výnose sa musí odpočítať.
Daň z prenájmu
Príjem z prenájmu sa zdaňuje 19 %, prvých 500 € ročne je oslobodených. Odpočítať sa dajú preukázateľné výdavky, pri zaradení bytu do majetku aj odpisy.
Obsadenosť
Podiel mesiacov v roku, keď je byt prenajatý. Pri dlhodobom nájme počítajte s 11 mesiacmi z 12, každý prázdny mesiac zníži výnos o približne 8 %.
Vlastníctvo
Čistý majetok (equity)
Hodnota nehnuteľnosti mínus zostatok dlhu. Rastie splácaním istiny aj rastom cien. Pri LTV pod 70 % sa dá časť uvoľniť na ďalšiu kúpu.
Osobné vlastníctvo
Byt zapísaný na liste vlastníctva na vaše meno. Opak družstevného bytu, pri ktorom vlastníte podiel v družstve a banka naň spravidla hypotéku nedá.
List vlastníctva
Výpis z katastra, ktorý ukazuje vlastníka, ťarchy a záložné práva. Pred kúpou si ho vždy pozrite, je zadarmo na portáli katastra.
Ťarcha
Záznam na liste vlastníctva, ktorý obmedzuje nakladanie s nehnuteľnosťou, napríklad záložné právo banky alebo vecné bremeno doživotného bývania.
Energetický certifikát
Doklad o energetickej triede budovy, povinný pri predaji. Trieda A alebo B zvyšuje cenu, pri starších domoch v triede F až G treba počítať s investíciou do zateplenia.