Blog
Ako zistiť, či je byt predražený: päť kontrol pred obhliadkou
Päť vecí, ktoré si overíte za desať minút z inzerátu a ušetria vám desaťtisíce eur alebo zbytočnú cestu na obhliadku.
Väčšina ľudí ide na obhliadku a až potom rieši cenu. Je to naopak. Cena sa dá overiť z inzerátu za pár minút a obhliadka má len potvrdiť, či byt zodpovedá tomu, čo sľubuje.
1. Cena za meter proti okoliu
Vydeľte cenu plochou a porovnajte s podobnými bytmi v tej istej štvrti. Nie v meste, v štvrti. Dúbravka a Staré Mesto sú v rovnakom meste, ale cenovo dva rôzne svety. Ak je byt o viac než 10 % nad mediánom porovnateľných ponúk, potrebujete dôvod, prečo. Ak ho inzerát neuvádza, je to rezerva na vyjednávanie.
Skutočný príklad z Hodnia: 2-izbový byt na Drobného v Dúbravke za 329 000 € pri 62 m² je 5 306 €/m². Podobné byty po rekonštrukcii sa v okolí ponúkali za 4 100 až 4 800 €/m². Rozdiel 55 000 €.
2. Plocha, ktorá sa počíta
Skontrolujte, či uvedená plocha obsahuje balkón, loggiu alebo pivnicu. Portály to nerobia jednotne a predajcovia radi „zaokrúhľujú“. Byt so 58 m² podlahovej plochy a 6 m² balkóna nie je 64 m² byt. Pri 4 500 €/m² je to rozdiel 27 000 €.
3. Podlažie, výťah a orientácia
Posledné poschodie bez výťahu znižuje cenu o 3 až 6 %. Prízemie do ulice podobne. Inzerát tieto veci často zamlčí alebo napíše len „4. poschodie“ bez toho, koľko ich dom má. Pozrite si fotku domu alebo mapu.
4. Stav podľa fotiek, nie podľa textu
„Kompletná rekonštrukcia“ v texte môže znamenať nové podlahy a vymaľované steny. Hľadajte na fotkách kúpeľňu, rozvody, okná a kuchyňu. Ak kúpeľňa nie je odfotená, je pravdepodobne pôvodná. Rozdiel medzi bytom po skutočnej rekonštrukcii a bytom „po čiastočnej“ je 20 000 až 40 000 € nákladov, ktoré zaplatíte vy.
5. Sľubovaný nájom proti reálnemu
Ak inzerát láka na „výnos 5 %“ alebo „nájom 1 350 €“, porovnajte to s inzerátmi na prenájom v okolí. Sľubovaný nájom býva o 20 až 40 % vyšší než ten, za ktorý sa byty reálne prenajímajú. Výnos počítaný z nadsadeného nájmu a nadsadenej ceny vyzerá pekne a je dvakrát nepravdivý.
Bonus: ako dlho je inzerát na trhu
Portály ukazujú dátum pridania alebo aspoň počet zobrazení. Byt, ktorý je na trhu tri mesiace a už dvakrát zlacnel, má predajcu pripraveného vyjednávať. Byt pridaný včera s dvadsiatimi dopytmi nemá.