Blog · Hypotéka
Ako banka počíta, koľko vám požičia: LTV, DTI a DSTI krok za krokom
Tri stropy NBS rozhodujú o výške hypotéky. Ukážeme celý výpočet na dvoch domácnostiach — zamestnaneckej aj živnostenskej — a čo sa na limitoch mení od januára 2027.
Výšku hypotéky neurčuje ochota banky, ale tri stropy Národnej banky Slovenska. Banka spočíta všetky tri a požičia vám najnižší z nich. Ak viete, ktorý strop vás obmedzuje, viete aj, čo s tým urobiť.
1. LTV: koľko z ceny banka financuje
Banka požičia najviac 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Hodnotou je nižšia z kúpnej ceny a znaleckého posudku. Ak kupujete byt za 200 000 €, ale znalec ho ocení na 185 000 €, banka počíta 80 % zo 185 000 €, teda 148 000 €. Zvyšných 52 000 € musíte mať z vlastného.
Presne tu vám pomôže trhový odhad ešte pred obhliadkou. Ak inzerát pýta o 15 % viac, než sa v okolí reálne predáva, doplatíte rozdiel z vlastného vrecka a banka vám v tom nepomôže.
2. DTI: koľkonásobok príjmu môžete dlhovať
Celkový dlh vrátane novej hypotéky môže byť najviac 8-násobok vášho ročného čistého príjmu. Do dlhu sa počítajú všetky úvery, lízing aj 20 % nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povoleného prečerpania.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Čistý príjem 1 800 € mesačne × 12 × 8 | 172 800 € |
| Spotrebný úver, zostatok | −9 000 € |
| Kreditná karta s limitom 5 000 €, 20 % | −1 000 € |
| Strop DTI pre novú hypotéku | 162 800 € |
Po štyridsiatke násobok klesá, ak by ste úver splácali po 65. roku života. Pri 50-ročnom žiadateľovi s 30-ročnou splatnosťou môže byť násobok už len 5,5.
3. DSTI: koľko môžu tvoriť splátky
Banka od vášho príjmu odpočíta životné minimum, od júla 2026 je to 295,22 € na prvého dospelého, 205,96 € na ďalšieho a 134,80 € na každé dieťa. Zo zvyšku môžu všetky splátky tvoriť najviac 60 %.
Háčik je v stresovanej sadzbe. Banka nepočíta splátku pri sadzbe, ktorú vám ponúkla, ale pri sadzbe o 2 percentuálne body vyššej, najviac 6 %. Pri 150 000 € na 30 rokov je rozdiel medzi splátkou pri 4 % a pri 6 % približne 185 € mesačne. O toľko menej „vidí“ banka vo vašom rozpočte.
Príklad: pár s dieťaťom
Čistý príjem domácnosti 2 800 €, jedno dieťa, bez iných úverov, kupujú byt za 220 000 €.
- LTV: 80 % z 220 000 € = 176 000 €.
- DTI: 2 800 × 12 × 8 = 268 800 €.
- DSTI: 2 800 − 295,22 − 205,96 − 134,80 = 2 164 €, z toho 60 % = 1 298 € na splátku. Pri stresovanej sadzbe 6 % a 30 rokoch to zodpovedá úveru približne 216 000 €.
Obmedzuje ich LTV. Potrebujú 44 000 € vlastných zdrojov, príjem by uniesol aj viac. Keby mali o 400 € nižší príjem, obmedzovalo by ich DSTI a riešením by bola dlhšia splatnosť alebo spoludlžník.
Druhý príklad: živnostník s príjmom z prenájmu
Tento prípad na slovenskom webe takmer nikde nenájdete rozpísaný, hoci je veľmi bežný. Živnostník s paušálnymi výdavkami, k tomu jeden prenajatý byt, kupuje nehnuteľnosť za 180 000 €.
Rozdiel oproti zamestnancovi je v tom, ako banka príjem uzná — nie v samotných stropoch:
- Príjem zo živnosti. Banka nevychádza z toho, čo vám príde na účet, ale z daňového priznania. Pri paušálnych výdavkoch si väčšina bánk berie časť príjmu po odpočítaní paušálu a odvodov; niektoré počítajú percentuálny podiel z obratu. Výsledok sa medzi bankami líši aj o desiatky percent — z rovnakého daňového priznania.
- Príjem z prenájmu. Uznáva sa spravidla len časť skutočného nájmu, aby bola pokrytá neobsadenosť a náklady — a len ak viete prenájom doložiť zmluvou a jeho zdanením. Nájom „na ruku“ pre banku neexistuje.
- Splátka existujúcej hypotéky na prenajatom byte. Vstupuje do DSTI aj DTI celá, aj keď ju platí nájomník. To je najčastejší dôvod, prečo investor narazí skôr, než čaká.
Praktický dôsledok: pri rovnakom čísle na daňovom priznaní môže byť rozdiel medzi bankami v maximálnej výške úveru desiatky tisíc eur. Pri živnosti sa preto neoplatí ísť do prvej banky, ale porovnať metodiky — hypokalkulačka počíta všetkých osem naraz.
Čo sa mení od januára 2027
Doteraz platil pre takmer všetkých rovnaký strop LTV 80 %. Od 1. januára 2027 zavádza NBS tri rôzne limity podľa toho, kto si požičiava:
| Kto | Limit LTV | Zmena |
|---|---|---|
| Mladí do 35 rokov, prvé vlastné bývanie | 90 % | uvoľnenie z 80 % |
| Ostatní žiadatelia | 80 % | bez zmeny |
| Kto už vlastní dve a viac rezidenčných nehnuteľností | 70 % | sprísnenie z 80 % |
Súčasne sa zužuje priestor na výnimky: banky budú môcť prekročiť limit až na 90 % len približne pri 5 % poskytnutých úverov namiesto doterajších 20 %. Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa výnimka neuplatňuje vôbec.
Čo to znamená prakticky. Ak kupujete prvé bývanie a máte do 35 rokov, potrebná hotovosť pri byte za 200 000 € klesá zo 40 000 € na 20 000 €. Ak už dva byty vlastníte, tá istá kúpa si od vás vyžiada 60 000 € namiesto 40 000 €. Investori, ktorí plánujú tretiu nehnuteľnosť, majú do konca roka 2026 miernejší limit — a to je informácia s dátumom spotreby.
Čo s tým
- Zrušte nepoužívané kreditné karty a prečerpania. Znižujú DTI aj DSTI, hoci ich nečerpáte.
- Overte si trhovú cenu pred ponukou. Každé euro nad odhadom banky platíte z vlastného.
- Ak podnikáte, každá banka uznáva príjem inak. Rozdiel medzi bankami býva desiatky tisíc eur.
Časté otázky
Koľko mi banka požičia pri príjme 1 800 € čistého?
Strop DTI je osemnásobok ročného čistého príjmu, teda 172 800 €, znížený o existujúce úvery a o 20 % z limitov kreditných kariet a prečerpaní. Skutočná výška je najnižšia z troch stropov — LTV, DTI a DSTI — a pri bežnej kúpe býva rozhodujúce LTV.
Prečo mi banka požičia menej, než ukazuje kalkulačka na jej webe?
Reklamné kalkulačky spravidla počítajú len splátku pri ponúkanej sadzbe. Banka pri schvaľovaní počíta splátku pri sadzbe o dva percentuálne body vyššej (najviac 6 %) a odpočíta životné minimum na každého člena domácnosti.
Započítava sa príjem z prenájmu do bonity?
Áno, ale len sčasti a len ak je doložený nájomnou zmluvou a zdanený. Splátka hypotéky na prenajatej nehnuteľnosti sa pritom do vášho zadlženia počíta celá.