Blog
Koľko vám banka požičia v roku 2026: LTV, DTI a DSTI bez omáčky
Tri pravidlá NBS rozhodujú o výške hypotéky. Vysvetlíme ich na príklade a ukážeme, prečo vám banka požičia menej, než čakáte.
Výšku hypotéky neurčuje ochota banky, ale tri stropy Národnej banky Slovenska. Banka spočíta všetky tri a požičia vám najnižší z nich. Ak viete, ktorý strop vás obmedzuje, viete aj, čo s tým urobiť.
1. LTV: koľko z ceny banka financuje
Banka požičia najviac 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Hodnotou je nižšia z kúpnej ceny a znaleckého posudku. Ak kupujete byt za 200 000 €, ale znalec ho ocení na 185 000 €, banka počíta 80 % zo 185 000 €, teda 148 000 €. Zvyšných 52 000 € musíte mať z vlastného.
Presne tu vám pomôže trhový odhad ešte pred obhliadkou. Ak inzerát pýta o 15 % viac, než sa v okolí reálne predáva, doplatíte rozdiel z vlastného vrecka a banka vám v tom nepomôže.
2. DTI: koľkonásobok príjmu môžete dlhovať
Celkový dlh vrátane novej hypotéky môže byť najviac 8-násobok vášho ročného čistého príjmu. Do dlhu sa počítajú všetky úvery, lízing aj 20 % nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povoleného prečerpania.
| Položka | Suma |
|---|---|
| Čistý príjem 1 800 € mesačne × 12 × 8 | 172 800 € |
| Spotrebný úver, zostatok | −9 000 € |
| Kreditná karta s limitom 5 000 €, 20 % | −1 000 € |
| Strop DTI pre novú hypotéku | 162 800 € |
Po štyridsiatke násobok klesá, ak by ste úver splácali po 65. roku života. Pri 50-ročnom žiadateľovi s 30-ročnou splatnosťou môže byť násobok už len 5,5.
3. DSTI: koľko môžu tvoriť splátky
Banka od vášho príjmu odpočíta životné minimum, od júla 2026 je to 295,22 € na prvého dospelého, 205,96 € na ďalšieho a 134,80 € na každé dieťa. Zo zvyšku môžu všetky splátky tvoriť najviac 60 %.
Háčik je v stresovanej sadzbe. Banka nepočíta splátku pri sadzbe, ktorú vám ponúkla, ale pri sadzbe o 2 percentuálne body vyššej, najviac 6 %. Pri 150 000 € na 30 rokov je rozdiel medzi splátkou pri 4 % a pri 6 % približne 185 € mesačne. O toľko menej „vidí“ banka vo vašom rozpočte.
Príklad: pár s dieťaťom
Čistý príjem domácnosti 2 800 €, jedno dieťa, bez iných úverov, kupujú byt za 220 000 €.
- LTV: 80 % z 220 000 € = 176 000 €.
- DTI: 2 800 × 12 × 8 = 268 800 €.
- DSTI: 2 800 − 295,22 − 205,96 − 134,80 = 2 164 €, z toho 60 % = 1 298 € na splátku. Pri stresovanej sadzbe 6 % a 30 rokoch to zodpovedá úveru približne 216 000 €.
Obmedzuje ich LTV. Potrebujú 44 000 € vlastných zdrojov, príjem by uniesol aj viac. Keby mali o 400 € nižší príjem, obmedzovalo by ich DSTI a riešením by bola dlhšia splatnosť alebo spoludlžník.
Čo s tým
- Zrušte nepoužívané kreditné karty a prečerpania. Znižujú DTI aj DSTI, hoci ich nečerpáte.
- Overte si trhovú cenu pred ponukou. Každé euro nad odhadom banky platíte z vlastného.
- Ak podnikáte, každá banka uznáva príjem inak. Rozdiel medzi bankami býva desiatky tisíc eur.